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Versäumte Anzeige eines grunderwerbsteuerbaren Vorgangs

Wird ein grunderwerbsteuerbarer Erwerb dem Finanzamt nicht fristgerecht angezeigt, führt die spätere Rückgängigmachung des Erwerbs nicht zum Wegfall der Grunderwerbsteuer. Hat der Notar die Anzeigefrist nicht eingehalten, hat er keinen Anspruch auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

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Hintergrund: Wird ein grunderwerbsteuerbarer Erwerb rückgängig gemacht, führt dies unter bestimmten Voraussetzungen auch zur Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids. Voraussetzung ist nach dem Gesetz aber, dass der Erwerb dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen angezeigt worden ist. Die Anzeigepflicht trifft – je nach Art des grunderwerbsteuerbaren Vorgangs – den Notar und/oder die Beteiligten, d.h. die Vertragspartner.

Sachverhalt: Die Klägerin war zu 50 % an einer GmbH mit Grundbesitz beteiligt. Sie erwarb durch einen notariell beurkundeten Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 von ihrem Bruder die weiteren 50 % hinzu und war damit Alleingesellschafterin. Die Notarin zeigte den Erwerb erst am 23.11.2020, also nach Ablauf der zweiwöchigen Anzeigefrist, an. Auch die Klägerin und ihr Bruder zeigten den Erwerbsvorgangdes teil nicht an. Mit notariell beurkundetem Aufhebungsvertrag vom 18.12.2020 hoben die Klägerin und ihr Bruder den Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 wieder auf. Die Notarin beantragte eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand sowie eine rückwirkende Fristverlängerung für die zweiwöchige Anzeigefrist. Außerdem beantragten die Klägerin und ihr Bruder die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand und begründeten dies damit, dass ihnen nicht bewusst gewesen sei, dass der Anteilserwerb grunderwerbsteuerbar gewesen sei. Das Finanzamt setzte im April 2021 Grunderwerbsteuer für den Erwerb vom 27.10.2020 fest.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ab:

  • Der Hinzuerwerb der weiteren Anteile im Umfang von 50 % an der grundbesitzenden GmbH unterlag der Grunderwerbsteuer, weil die Klägerin nun mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft hielt. Es handelte sich um eine sog. Anteilsvereinigung, die Grunderwerbsteuer auslöst.

  • Zwar ist der Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 rückgängig gemacht worden. Dies führt aber nicht zu einer Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids, weil der Anteilserwerb aufgrund des Teilerbauseinandersetzungsvertrags vom nicht innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt angezeigt worden ist. Weder die Notarin noch die Klägerin oder ihr Bruder haben ihre Anzeigepflichten fristgerecht erfüllt.

  • Die Notarin hätte den Erwerb aufgrund des Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 bis zum 10.11.2020 um 24.00 Uhr, also innerhalb von zwei Wochen, anzeigen müssen, hat die Anzeige aber erst am 23.11.2020 beim Finanzamt eingereicht.

    • Der Notarin war keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Denn einen Wiedereinsetzungsantrag kann nur jemand stellen, der am Steuerverfahren beteiligt, d.h. als Steuerschuldner rechtlich betroffen ist. Der Notar ist jedoch nicht als Steuerschuldner betroffen, sondern erfüllt aus eigenem Recht eine eigene Anzeigepflicht.

    • Der Notarin war auch keine rückwirkende Fristverlängerung zu gewähren. Zwar ist im Steuerrecht grundsätzlich eine rückwirkende Fristverlängerung möglich. Dies gilt jedoch nicht für die grunderwerbsteuerliche Anzeigepflicht; vielmehr hätte die Notarin innerhalb der Anzeigefrist einen Fristverlängerungsantrag stellen müssen.

  • Auch die Klägerin und ihr Bruder wären zu einer Anzeige verpflichtet gewesen, haben diese Anzeige aber nicht bis zum 10.11.2020, 24.00 Uhr, beim Finanzamt eingereicht.

    • Der Klägerin war keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, da sie ihre Anzeigepflicht nicht unverschuldet versäumt hat. Sie hätte sich über die Steuer- und Anzeigepflichten informieren müssen.

    • Ebenso wie der Notarin war auch der Klägerin keine rückwirkende Fristverlängerung zu gewähren. Denn nach Ablauf der grunderwerbsteuerlichen Anzeigefrist ist eine rückwirkende Fristverlängerung nicht mehr möglich.

Hinweise: Nach aktueller Rechtslage würde Grunderwerbsteuer bereits dann entstehen, wenn die Klägerin mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf sich vereinigen würde (anstatt von damals 95 %).

Die Entscheidung des BFH ist hart, da nur wenige Vertragsbeteiligte wissen, dass sie in bestimmten Fällen neben dem Notar zu einer Anzeige des grunderwerbsteuerbaren Vorgangs verpflichtet sind. Erfüllt der Notar seine Pflicht fristgerecht, besteht keine Anzeigepflicht der Beteiligten mehr. Kommt der Notar seiner Anzeigepflicht allerdings nicht nach, bleibt die Anzeigepflicht der Beteiligten bestehen.

Quelle: BFH, Urteil vom 08.10.2025 - II R 20/23; NWB

Rückwirkende Änderung von Einkommensteuerbescheiden wegen Umwandlung einer Lebenspartnerschaft in eine Ehe

Bestandskräftige Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2006 bis 2009 können aufgrund einer Umwandlung einer Lebenspartnerschaft in eine Ehe nur dann zum Zweck der Zusammenveranlagung geändert werden, wenn die Umwandlung in die Ehe bis zum 31.12.2019 erfolgt ist und der Antrag auf Änderung der Bescheide bis zum 31.12.2020 gestellt wurde.

Hintergrund: Im Jahr 2017 beschloss der Gesetzgeber, dass eingetragene Lebenspartnerschaften rückwirkend auf den Tag der Begründung der Lebenspartnerschaft in eine Ehe umgewandelt werden konnten. Weiterhin wurde gesetzlich geregelt, dass die Lebenspartner die Zusammenveranlagung für bereits bestandskräftige Steuerfestsetzungen wählen konnten, um von einem günstigeren Steuersatz zu profitieren. Allerdings war Voraussetzung, dass die Lebenspartnerschaft bis zum 31.12.2019 umgewandelt worden war und der Antrag auf Änderung der Bescheide bis zum 31.12.2020 gestellt wurde.

Sachverhalt: Die Klägerinnen lebten seit August 2006 in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. Im Mai 2020 wandelten sie ihre Lebenspartnerschaft in eine Ehe um. Im Juli 2020 beantragten sie beim Finanzamt die Zusammenveranlagung für die Jahre 2006 bis 2009. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Zwar können bestandskräftige Steuerbescheide aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses geändert werden. Ein solch rückwirkendes Ereignis ist in dem Erlass des Gesetzes zu sehen, in dem die rückwirkende Umwandlung der Lebenspartnerschaft in eine Ehe auf den Tag der Begründung der Lebenspartnerschaft zugelassen wurde.

  • Der Gesetzgeber hat die Anwendung dieser Änderungsnorm aber an bestimmte Fristen geknüpft. So muss die Lebenspartnerschaft bis zum 31.12.2019 umgewandelt und der Antrag auf Änderung der Bescheide bis zum 31.12.2020 gestellt worden sein.

  • Diese Fristen haben die Klägerinnen nicht eingehalten. Es fehlt bereits an einer Umwandlung der Lebenspartnerschaft in eine Ehe bis zum 31.12.2019; denn die Klägerinnen haben die Umwandlung in eine Ehe erst im Mai 2020 vorgenommen. Daher war der Antrag auf Änderung der Bescheide für 2006 bis 2009 abzulehnen.

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Hinweis: Der BFH hält es für verfassungsgemäß, dass der Gesetzgeber die rückwirkende Änderung bestandskräftiger Bescheide an die Einhaltung zweier Fristen geknüpft hat, nämlich an die Umwandlung der Lebenspartnerschaft in eine Ehe bis zum 31.12.2019 sowie an die Stellung des Änderungsantrags bis zum 31.12.2020. Dahinter steckt die Überlegung, dass die Finanzämter die Steuerakten zeitlich nicht unbegrenzt aufbewahren, sondern nach Ablauf einer angemessenen Aufbewahrungsfrist vernichten.

Quelle: BFH, Urteil vom 16.10.2025 – III R 18/23; NWB

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Finanzverwaltung zur steuerlichen Behandlung von Baumaßnahmen

Das BMF hat ein Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Aufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden veröffentlicht. Dabei geht es um die Frage, ob die Aufwendungen steuerlich sofort abgezogen werden können oder ob sie zu aktivieren sind und sich lediglich über die jährliche Abschreibung steuerlich auswirken.

Hintergrund: Aufwendungen für die Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes können steuerlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, oder sie können zu aktivieren sein und sich damit nur über die Abschreibung steuerlich auswirken. Eine Aktivierung ist vorzunehmen, wenn es sich um nachträgliche Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt. Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen nach dem Gesetz vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Baumaßnahmen investiert.

Wesentlicher Inhalt des aktuellen BMF-Schreibens:

Zu aktivierende Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird, weil wesentliche Teile des Gebäudes bislang nicht nutzbar sind oder weil die Nutzung des Gebäudes geändert werden soll.

Beispiel: Das Gebäude wurde bislang zu Wohnzwecken genutzt, soll künftig aber als Büro genutzt werden. Die Umbaukosten hierfür führen zu Anschaffungskosten.

Anschaffungskosten, die sich nur über die Abschreibung auswirken, liegen auch vor, wenn der Standard des Gebäudes in mindestens drei von vier Kernbereichen von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird. Die vier Kernbereiche sind die Heizungsinstallation, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster.

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Hinweis: In dem BMF-Schreiben werden zahlreiche Beispiele für die einzelnen Standards genannt. So ist z.B. eine Einfachverglasung ein Beispiel für einen sehr einfachen Standard im Bereich der Fenster, während sog. Smart-Glass-Fenster mit tönbaren Verglasungen oder Fensterfronten für einen sehr anspruchsvollen Standard im Bereich der Fenster sprechen.

Kommt es nur in zwei Kernbereichen zu einer Standardhebung, können gleichwohl Anschaffungskosten vorliegen, wenn zusätzlich noch Baumaßnahmen durchgeführt werden, die zu Herstellungskosten führen, z.B. eine Erweiterung der Fläche durch einen Anbau.

Zu Herstellungskosten kommt es, wenn ein vollverschlissenes Gebäude durch ein „neues“ Gebäude ersetzt wird, wenn das Gebäude erweitert wird oder wenn das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.

  • Eine Erweiterung kann durch Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z.B. Aus- oder Anbau) oder durch eine Substanzmehrung, durch die die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert wird, erfolgen. Letzteres ist beim Einbau neuer Bestandteile möglich, z.B. durch den Einbau einer Außentreppe oder Sauna. Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung genügt nicht.

  • Eine wesentliche Verbesserung richtet sich nach dem Vergleich des Gebäudes nach Durchführung der Baumaßnahmen und dem ursprünglichen Zustand bei Erwerb oder Herstellung durch den Steuerpflichtigen.

  • Eine wesentliche Verbesserung ist zu bejahen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht; allerdings genügt eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs nicht. Außerdem kann es aufgrund einer Standardanhebung in mindestens drei von vier Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) zu einer wesentlichen Verbesserung kommen.

    Hinweis: Auch durch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes kann es zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts kommen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen (zum Begriff s. Abschnitt „Hintergrund“) können durch jede Baumaßnahme (ausgenommen sind nach dem Gesetz Erweiterungskosten und jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten) entstehen, z.B. auch durch Schönheitsreparaturen.

  • Es genügt für die Aktivierung, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel durchgeführt werden. Es kommt nicht darauf an, dass sie auch innerhalb von drei Jahren abgerechnet oder bezahlt werden.

  • Wird die Grenze von 15 % im Dreijahreszeitraum nicht überschritten, ist für die ersten drei Jahre nach der Anschaffung nicht zu prüfen, ob eine Standardanhebung vorliegt.

Ist ein Teil der Baumaßnahmen als aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren, während der andere Teil bei isolierter Betrachtung sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellt, kann es dazu kommen, dass alle Aufwendungen zu aktivieren sind, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergreifen.

Beispiel: Um eine Überbauung zwischen zwei Gebäuden durchführen zu können, muss zunächst das Fundament ausgebessert werden. Daher sind auch die Ausbesserungsarbeiten, die an sich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, zu aktivieren und wirken sich nur über die Abschreibung aus.

Das Finanzamt trägt die Feststellungslast (Beweislast) für die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht, wenn es darum geht, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Gebäudezustand festzustellen.

Hinweis: Bei Verletzung der Mitwirkungspflicht kann sich das Finanzamt auf Indizien stützen und zur Annahme aktivierungspflichtiger Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelangen, wenn

  • ein Gebäude in zeitlicher Nähe zum Erwerb von Grund auf modernisiert wird,

  • hohe Aufwendungen für die Sanierung der zentralen Ausstattungsmerkmale getätigt werden oder

  • im Anschluss an die Baumaßnahmen die Miete erheblich erhöht wird.

Hinweise: Die Abgrenzung ist sowohl bei einem betrieblich genutzten Gebäude als auch bei einem Gebäude, mit dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, relevant.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat Ende 2024 eine Stellungnahme zur handelsrechtlichen Behandlung energetischer Baumaßnahmen veröffentlicht. Das IDW gelangt dabei in verschiedenen Fällen zu einer Aktivierung, etwa beim Einbau von Photovoltaikanlagen, wenn eine Einbaupflicht besteht oder der produzierte Strom nahezu ausschließlich im betreffenden Gebäude verbraucht wird, oder bei einer deutlichen Minderung des Energiebedarfs oder -verbrauchs um mindestens 30 %. Hier bleibt abzuwarten, ob diese handelsbilanzrechtlichen Grundsätze auch auf das Steuerrecht durchschlagen. Das BMF geht in seinem aktuellen Schreiben nicht auf die Stellungnahme des IDW ein.

Quelle: BMF-Schreiben vom 26.1.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064; NWB